Baurecht - Allgemeine Informationen

Hier finden Sie allgemeine Informationen über die Bestimmungen des Baugesetzes für Bauvorhaben

Für welche Bauvorhaben gilt das Baugesetz?

Die Bestimmungen des Baugesetzes gelten grundsätzlich für alle Bauvorhaben. Ausgenommen sind insbesondere (§ 1 Abs. 1 Baugesetz)

Eisenbahn-, Schifffahrts- und Luftfahrtsanlagen, soweit sie Zwecken des Verkehrs dienen,
öffentliche Straßen, soweit es sich nicht um Gebäude handelt, es sei denn sie stehen in einem Zusammenhang mit der Errichtung oder dem Betrieb der Straße,
Anlagen zum Schutz vor Naturgefahren, die von einer Gebietskörperschaft errichtet werden, soweit es sich nicht um Gebäude handelt,
Anlagen für die Durchführung einzelner Veranstaltungen nach dem Veranstaltungsgesetz,
Ankündigungen und Werbeanlagen außerhalb bebauter Bereiche (beachte hierzu jedoch die Bewilligungspflicht gemäß § 33 Abs. 1 lit. m des Gesetzes über Naturschutz- und Landschaftsentwicklung),
bewegliche Verkaufsstände und ähnliche Einrichtungen, sofern sie zum bestimmungsgemäßen Gebrauch auf Märkten, Messen, Ausstellungen u. dgl. aufgestellt werden.

Was für Bauvorhaben gibt es?

Es gibt bewilligungspflichtige Bauvorhaben (§ 18), anzeigepflichtige Bauvorhaben (§ 19) und freie Bauvorhaben (§ 20).

Bewilligungspflichtige Bauvorhaben:

Zu den bewilligungspflichtigen Bauvorhaben zählen insbesondere

die Errichtung, wesentliche Änderung sowie Verwendungsänderung von Gebäuden oder Gebäudeteilen,
die Errichtung oder wesentliche Änderung von Bauwerken, die keine Gebäude sind, sofern dadurch Gefahren für die Sicherheit oder die Gesundheit einer großen Anzahl, d.h. von rund 20 Personen, entstehen können (z.B. Tribünen, offene Parkdecks und dergleichen),
die Errichtung oder wesentliche Änderung von Ankündigungen und Werbeanlagen innerhalb bebauter Bereiche,
alle Bauvorhaben, für die eine Abstandsnachsicht erforderlich ist.

Anzeigepflichtige Bauvorhaben:

Kleinere Bauvorhaben, bei denen die Abstandsflächen und Mindestabstände eingehalten werden, sind in der Regel anzeigepflichtig. Dazu zählen insbesondere

die Errichtung oder wesentliche Änderung von Nebengebäuden zu Wohngebäuden, wenn dieses eine überbaute Fläche von höchstens 25 m² und eine Höhe von höchstens 3,5 m über dem Gelände hat und in einer Baufläche liegt,
die Aufstellung von Zelten und sonstigen gebäudeähnlichen Einrichtungen mit mehr als 100 m² Grundfläche sowie die Aufstellung von kleineren Zelten und sonstigen gebäudeähnlichen Einrichtungen für die Dauer von mehr als sechs Monaten auf demselben Grundstück,
die Aufstellung von beweglichen Verkaufsständen und ähnlichen Einrichtungen und
der Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen.

Freie Bauvorhaben:

Alle Bauvorhaben, die weder einer Baubewilligung noch einer Bauanzeige bedürfen, sind freie Bauvorhaben. Hierzu zählen insbesondere

bloße Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten,
unter bestimmten Voraussetzungen die Anbringung von Solar- und Photovoltaikanlagen an bestehenden Bauwerken

Festzuhalten ist, dass auch bei freien Bauvorhaben die Bestimmungen des Baugesetzes (z.B. §§ 9, 15 bis 17, 36, 37, 38 Abs. 1 lit. c und Abs. 2, 40 Abs. 3, 42, 45 Abs. 1, 49, 55 Abs. 1 lit. b) einschließlich der technischen Vorschriften (z.B. der Bautechnikverordnung) einzuhalten sind.

Welche Voraussetzungen müssen für die Verwirklichung eines Bauvorhabens erfüllt sein?

Damit ein bewilligungs- oder anzeigepflichtiges Bauvorhaben verwirklicht werden darf, muss dieses nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entsprechen und darf auch sonst öffentlichen Interessen, besonders solchen der Sicherheit, der Gesundheit, des Verkehrs, des Denkmalschutzes, der Energieeinsparung und des haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden, nicht widersprechen (§ 28 Abs. 2 Baugesetz).

Daher muss ein Bauvorhaben im Wesentlichen folgende Anforderungen erfüllen:

Baugrundstück:

Das Bauvorhaben muss mit der Flächenwidmung des Baugrundstückes vereinbar sein.
Das Baugrundstück muss eine rechtlich gesicherte, der beabsichtigten Verwendung des Bauwerkes entsprechende Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche haben.
Die Wasserversorgung sowie die Beseitigung des Abwassers und der Oberflächenwässer müssen gesichert sein.
Eine Bebauung darf nur so erfolgen, dass weder das Bauwerk selbst noch Nachbargrundstücke durch Lawinen, Wasser, Vermurungen, Steinschlag, Rutschungen u.dgl. gefährdet werden.
Allfällige in einem Bebauungsplan oder Baugrundlagenbestimmungen festgelegte Bebauungsvorgaben sind einzuhalten.

Bauabstände:

Die Abstandsfläche (§ 5) und die Mindestabstandsfläche (§ 6) zur Nachbargrenze müssen eingehalten werden.
Die Behörde kann unter bestimmten Voraussetzungen durch Erteilung von Abstandnachsichten (§ 7) Ausnahmen von den gesetzlichen Abstandsflächen oder Mindestabständen zulassen.

Immissionsschutz:

Bauwerke, ortsfeste Maschinen und sonstige ortsfeste technische Einrichtungen dürfen keinen Verwendungszweck haben, der eine das ortsübliche Ausmaß übersteigende Belästigung oder Gefährdung des Nachbarn erwarten lässt (§ 8 Abs. 1).

Sonstige Anforderungen:

Bauwerke und sonstige Anlagen müssen in allen ihren Teilen so ausgeführt werden, dass sie den Vorgaben der Bautechnikverordnung entsprechen.
Bei der Errichtung eines Bauwerkes müssen auf oder höchstens zweihundert Meter entfernt vom Baugrundstück außerhalb öffentlicher Verkehrsflächen nach der Stellplatzverordnung erforderlichen Stellplätze für Kraftfahrzeuge vorhanden sein.

Wer ist in Baurechtsangelegenheiten zuständig?

Gemäß § 50 Abs. 1 Baugesetz ist grundsätzlich der Bürgermeister die Baubehörde. Abweichend von diesem Grundsatz liegt im Wesentlichen die Zuständigkeit der Bezirkshauptmannschaft als Baubehörde vor, wenn

sich ein Bauvorhaben auf das Gebiet von zwei oder mehreren Gemeinden erstreckt (d.h., dass eine Gemeindegrenze überbaut wird),
in das Ermittlungsverfahren Grundflächen einzubeziehen sind, die in zwei oder mehreren Gemeinden liegen (d.h. dass ein Grundstück eines Nachbarn oder ein Teil davon in einer anderen Gemeinde liegt).

Darüber hinaus ergibt sich die Zuständigkeit der Bezirkshauptmannschaft für bestimmte Bauwerke aus der Übertragungsverordnung. Zu diesen bestimmten Bauwerken zählen insbesondere Bauwerke für genehmigungspflichtige gewerbliche Betriebsanlagen. Im Bezirk Feldkirch haben alle Gemeinden die Zuständigkeit für diese erwähnten Bauvorhaben an die Bezirkshauptmannschaft übertragen.

Wie läuft ein Bauverfahren ab?

Bewilligungs- und anzeigepflichtige Bauvorhaben müssen bis zu ihrer Verwirklichung unterschiedliche Verfahren durchlaufen.

Bauverfahren für bewilligungspflichtige Bauvorhaben:

Vor der Errichtung eines bewilligungspflichtigen Bauvorhabens ist bei der zuständigen Behörde ein schriftlicher Bauantrag in dreifacher, wenn die Bezirkshauptmannschaft zuständig ist, in vierfacher Ausfertigung mit Angabe der Art, Lage und des Umfanges der beabsichtigten Verwendung einzureichen.

Dem Bauantrag anzuschließen sind

der Nachweis des Eigentums oder Baurechts am Baugrundstück; wenn der Bauwerber nicht selbst Eigentümer oder Bauberechtigter ist, braucht er die Zustimmung des Verfügungsberechtigten,
die vom Verfasser unterfertigten, der Baueingabeverordnung entsprechenden Plan- und Beschreibungsunterlagen,
der Nachweis einer rechtlich gesicherten Zufahrt von einer öffentlichen Straße (wird fremder Grund überfahren, ist ein entsprechendes Fahrrecht nachzuweisen) und ein Verzeichnis der Nachbarn unter Angabe der entsprechenden Anschriften,
gegebenenfalls ein oder mehrere Energieausweise

Die Behörde entscheidet unter anderem anhand der Komplexität des Projektes sowie der möglichen Betroffenheit von Nachbarn, ob eine mündliche Verhandlung anberaumt wird oder nicht. Unabhängig von dieser Entscheidung kommt den Nachbarn Parteistellung zu.

Erfüllt das Bauvorhaben die Bewilligungsvoraussetzungen, erteilt die Behörde die Baubewilligung in Form eines Bescheides. In diesem Bescheid können auch Auflagen oder Bedingungen enthalten sein, die vom Bauwerber beachtet werden müssen. Erst nach Eintritt der Rechtskraft eines positiven Bescheides darf mit dem Bau begonnen werden.

Anzeigepflichtige Bauvorhaben:

Die Bauanzeige ist in der gleichen Anzahl wie ein Bauantrag abzugeben und hat - mit Ausnahme des Nachbarverzeichnisses - auch dieselben Unterlagen und Angaben zu enthalten.

Das Anzeigeverfahren ist im Gegensatz zum Bewilligungsverfahren ein Einparteienverfahren, d.h. dass nur der Bauwerber, nicht aber die Nachbarn Parteien sind. Eine mündliche Verhandlung ist nicht vorgesehen.

Die Behörde hat auf Grund der Bauanzeige spätestens innerhalb von sechs Wochen entweder

das Bauvorhaben freizugeben, wenn dieselben Voraussetzungen wie beim bewilligungspflichtigen Bauvorhaben erfüllt sind,
das Bauvorhaben mit Bescheid zu untersagen, wenn die erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind bzw. schriftlich mitzuteilen, dass und weshalb die Voraussetzungen für eine Freigabe nicht erfüllt sind oder
die Bewilligungspflicht des Vorhabens mit Bescheid festzustellen.

Erlässt die Behörde innerhalb von sechs Wochen weder einen Freigabebescheid noch eine "negative" Erledigung, kann der Bauwerber mit dem Bau beginnen.

Ab wann darf ein Bauwerk benützt werden?

Die Vollendung eines bewilligungspflichtigen Bauvorhabens ist der Behörde unter Beilage der allenfalls noch ausständigen Befunde (z.B. Statiknachweis, Rauchfangkehrerbefund, Elektroattest etc.) innerhalb von zwei Wochen zu melden. Ab Einlagen dieser Fertigstellungsmeldung darf das Bauvorhaben benützt werden.

Mit der Meldung über die Vollendung übernimmt der Bauherr der Behörde gegenüber die Verantwortung für die der Baubewilligung und den Anforderungen nach den §§ 15 und 16 entsprechende Ausführung des Bauvorhabens.

Eine Schlussüberprüfung ist nur mehr bei Bauvorhaben betreffend Bildungseinrichtungen (wie Kindergärten, Schulen, Volksbildungseinrichtungen u.dgl.), Gesundheits- und Sozialeinrichtungen (wie Spitäler, Alten- und Pflegeheime, Ferienheime u.dgl.) oder sonstige Bauwerke oder Anlagen, die allgemein zugänglich und für mindestens 75 Besucher oder Kunden ausgelegt sind, vorgesehen.

Anzeigepflichtige und freie Bauvorhaben dürfen schon ab dem Zeitpunkt ihrer Fertigstellung benutzt werden.

Welche Gebühren und Verwaltungsabgaben fallen an?

Für die Baueingabe:

€ 14,30
Beilagen pro Bogen: € 3,90; je Beilage jedoch höchstens € 21,80.
Die Beilagen sind 4-fach zu vergebühren.

Für die Verhandlung (Kommissionsgebühren je angefangener halber Stunde):
€ 17,20 pro Amtsorgan
€ 20,70 für den brandschutztechnischen Sachverständigen

Für die Erledigung eine Verwaltungsabgabe je nach Vorhaben
zwischen € 30,30 und € 3.083,40